三套房的界定标准如下：

个人名下有两套商业贷款记录，一套已还清并出售，另一套未还清

如果再次贷款，会被银行认定为第三套住房贷款。

个人名下有两套商业贷款记录，全都已还清且出售

虽然能够提供两套住房出售的证明，个人名下无房产，但再贷款时也会被认为是第三套。

个人名下有一套商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已经还清

借款人想要用公积金贷款购买另外一套房产，按照公积金新政规定视为第三套房。

个人名下首套房公积金贷款，二套房商业贷款，再次贷款还准备用商业贷款

这种情况肯定会被算作三套。

夫妻双方，婚前一方使用商业贷款购房，另一方购房用的是公积金贷款

婚后两人想要以夫妻的名义共同贷款，根据新政虽然都是婚前的个人贷款行为，但因央行征信系统中都存有记录，所以以夫妻共同名义贷款买房还是会算做三套房。

夫妻双方，一方婚前有房但无任何贷款未出售，另一方曾用商业贷款为父母买过房产

结婚后以无贷款的那一方名义用公积金贷款再购房。

夫妻双方，婚前都与父母共有一套房产

根据“认房又认贷”标准，夫妻双方婚前的贷款记录、房产记录均会被叠加计算在内，再购置物业时会被列为第三套房产。

有贷款记录但名下无房产

如果个人有多次贷款记录，即使名下无房产，再贷款也会被认定为三套房。

外地房产

虽然各地房地产交易中心记录的个人名下房产并未实现全国联网，但银行在发放购房贷款时，会要求个人提供“承诺书”，对自己名下的房屋作出书面承诺。如果发现客户提供的承诺书与事实不相符合，则会被银行纳入不良记录。

假离婚真买房

如果夫妻双方离婚后，房产全部归曾经有贷款记录一方，那么另一方来申请贷款确实符合“无房又无贷”条件，但“假离婚”存在很大隐患，一旦弄假成真，合法权益很难得到保护。

建议

详细了解政策：在购房前，务必详细了解当地最新的房贷政策，包括“认房又认贷”的具体标准。

信用记录：银行会查询个人和家庭的信用记录，确保没有不良贷款记录。

房产记录：银行会查询个人和家庭的房产记录，确保没有未结清的房产贷款。

咨询专业人士：在购房过程中，咨询专业的房产顾问或律师，确保购房过程合法合规。